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達州市住房公積金貸款管理實施細則

  • 第一章  總    則
    第一條 為促進我市政策性金融制度的建設,規范住房公積金貸款管理,根據《中華人民共和國擔保法》、國務院《住房公積金管理條例》、中國人民銀行《貸款通則》、《個人住房貸款管理辦法》、《四川省住房公積金貸款管理辦法》等有關法規、政策,結合我市實際情況,制定本實施細則。
    第二條 本實施細則適用于本市行政區域內住房公積金貸款的申請、審批、發放、回收、擔保、貸后管理、法律責任等貸款管理工作。
    第三條 住房公積金貸款是指以住房公積金為資金來源,向按規定繳存住房公積金的繳存人發放的,定向用于購買、建造、翻建、大修自住住房的專項住房消費貸款。繳存人購買自住住房包括商品住房、經濟適用住房、再交易房。
    第四條 住房公積金貸款按照貸款對象與繳存對象一致、權利與義務對等的原則,實行存貸結合、先存后貸、貸款擔保。
    第五條 達州市住房公積金管理中心(以下簡稱管理中心)為本市住房公積金貸款的管理機構,負責編制住房公積金貸款使用計劃及其執行情況的報告,負責受理、審批住房公積金貸款的申請,監督住房公積金貸款的使用方向和借貸結算。
    住房公積金貸款的風險由管理中心承擔。
    第六條 住房公積金貸款金融業務由管理中心委托市住房公積金管理委員會確定的商業銀行(以下簡稱受委托銀行)辦理。
    管理中心應與受委托銀行簽訂書面委托合同,明確雙方的權利與義務。
    管理中心有權按照委托合同的約定,檢查、監督受委托銀行發放、回收住房公積金貸款及實施貸后管理等情況。受委托銀行要嚴格按照委托合同約定的授權范圍辦理委托事務,并及時向管理中心提供準確、完整的貸款資料及信息數據。
    第七條 房地產開發企業在預售或現售商品房時,不得拒絕購房人選擇住房公積金貸款,并為住房公積金貸款申請人提供必需的資料和條件。
    第八條 借款人申請住房公積金貸款不足以支付購買、建造、翻建或者大修自住住房所需資金時,可同時向受委托銀行申請自營性個人住房貸款,受委托銀行以組合貸款的形式向借款人發放。
     
    第二章  貸款對象及條件
    第九條 達州市轄區內凡連續足額繳存住房公積金滿一年以上,未負有住房公積金貸款債務,具有完全民事行為能力的住房公積金繳存人,購買、建造、翻建、大修自住住房,均可申請住房公積金貸款。
    住房公積金個人賬戶封存的繳存人,須在賬戶啟封后并重新按時足額繳存住房公積金滿一年以上,才能申請住房公積金貸款。
    已辦理住房公積金提取的繳存人須在新繳存一年以上方可申請住房公積金貸款。
    第十條 借款人申請住房公積金貸款須同時具備以下條件:
    (一)具有本市城鎮常住戶口或其他有效居留身份(借款人在本市工作且按規定繳存住房公積金,但戶口未遷移至本市的,則需提供合法有效的身份證明);
    (二)具有穩定的職業和收入,信用良好,有償還貸款本息的能力;
    (三)購買自住住房的,購房人只能是借款人本人或配偶,并具有合法有效的購房合同或協議;建造、翻建自住住房的,須具有縣(市、區)及以上規劃、土地管理部門的批準文件;大修自住住房的,須具有縣(市、區)及以上規劃、建設管理部門批準的文件;
    (四)同意按照管理中心和受委托銀行認可的擔保方式提供擔保;
    (五)管理中心或者受委托銀行規定的其它條件。
    第十一條 借款人有下列情形之一的,不能申請住房公積金貸款:
    (一)申請貸款前已中斷住房公積金繳存的;
    (二)繳存人已退休的;
    (三)已提取住房公積金未繳存滿一年的;
    (四)有住房公積金貸款未還清的;
    (五)借款人及配偶個人征信有逾期記錄連續3期以上或累計6期以上的:
    (六)購買非自住住房的;
    (七)欠繳住房公積金12個月以上的;
    (八)有其它不良債務的;
    (九)所購住房不能辦理抵押登記又不能提供其它有效擔保的;
    (十)購同一套住房已一次性提取過住房公積金的。
    第十二條 申請貸款時間須符合以下條件:
          (一)購買商品房(含異地購房)的,借款人應在簽訂購房合同,支付不低于購房總額30%首付款,并在辦理商品房買賣合同備案之日起一年內,提出貸款申請;
    購買經濟適用住房的,借款人應在簽訂購房合同,支付不低于購房總額20%首付款,并在辦理經濟適用住房買賣合同之日起一年內提出貸款申請;
          (二)購再交易住房(含異地購房),未辦妥房屋過戶手續的,借款人應在簽訂房屋買賣契約并支付不低于購房總額30%首付款后提出;已辦妥房屋交易過戶手續的,借款人應當在交納房屋契稅(以房屋契稅證所列日期為準)后的一年內,提出貸款申請;
          (三)建造自住住房的,借款人應在取得有關部門批準文件,建造房屋竣工并取得《房屋所有權證》后的一年內提出貸款申請;
          (四)翻建或大修自住住房的,借款人應在取得有關部門批準文件,完成房屋翻建或大修工程后的一年內,提出貸款申請。
    第十三條 借款人的配偶作為共同借款人。共同借款人承擔償還住房公積金貸款本息的連帶責任。
    第十四條 四川省行政區域內其他市(地、州)正常繳存住房公積金的繳存人,凡在達州市轄區內購買自住住房的,憑住房公積金繳存地所在住房公積金管理中心出具的住房公積金繳存證明,有足夠的償還能力和良好的信用,并能提供足夠的抵押物,可在我市申請住房公積金貸款。
    第十五條 達州市轄區內凡連續足額繳存住房公積金一年以上(含一年),具有完全民事行為能力的職工,在購買、建造、翻建或大修具有自有產權的自住住房時已辦理了商業性個人住房貸款的,可申請轉為住房公積金貸款。
     
    第三章  貸款額度、期限和利率
    第十六條 單筆住房公積金貸款額度為以下四項計算結果的最低值:
    (一)不得高于按照借款人還貸能力確定的貸款限額。其計算公式為:借款人及其配偶住房公積金月工資基數之和×還貸能力系數×12(月)×借款期限(年)。還貸能力系數的范圍為40%—50%,具體系數由管理中心根據借款人家庭收入情況確定。繳存住房公積金月工資基數=住房公積金繳存額÷規定繳存比例;
    (二)購買商品房、再交易房的,不得高于購房總金額的70%;建造、翻建或大修自住住房的,不得高于支付建造、翻建或大修自住住房實際費用的60%;購經濟適用住房的,不得高于購房總金額的80%;
    (三)購買商品房貸款最高限額為35萬元,購買再交易住房貸款最高限額為30萬元;夫妻雙方均按時足額繳存住房公積金且貸款購買同一套住房的,商品房貸款最高限額可放寬到40萬元,再交易住房貸款最高限額可放寬到35萬元;
    建造、翻建、大修自住住房貸款最高限額為10萬元;
    購買經濟適用住房貸款最高限額為10萬元。
    管理中心可根據房地產市場變動及職工融資需求等情況,對貸款最高限額進行調整,報經市住房公積金管理委員會批準后公布執行。
    第十七條 購買商品房、再交易房、經濟適用住房貸款最長貸款期限不得超過30年,建造、翻建、大修自住住房貸款最長貸款期限不得超過10年。
    借款人申請貸款期限原則上不得超過其法定退休年限。對確需延長貸款期限的職工,并具有償還能力且個人信用良好,貸款期限可適當放寬1—5年,但最長貸款期限不得超過本地所規定的最長貸款期限。貸款期限延長至退休后的,須還清全部貸款本息后,方能提取本人及配偶個人賬戶中的住房公積金存儲余額。
    組合貸款中住房公積金貸款和自營性貸款期限應當一致。
    第十八條 每筆住房公積金貸款的具體金額、年限,按照借款人的申請、借款人信譽、還貸能力和第十六條、第十七條規定的限額由管理中心據實核定。
    第十九條 住房公積金貸款利率按照國家利率政策規定執行。
    貸款期限在一年以內(含一年)的貸款,遇法定利率調整,不分段計息,實行合同利率;貸款期限在一年以上且按月還款的遇法定利率調整,于次年1月1日按相應住房公積金貸款檔次利率執行。
     
    第四章  貸款擔保
    第二十條 借款人可用自有、共有或第三人房產在不轉移財產占有權的情況下進行抵押,也可用國債、銀行定期存單等管理中心認可的有價證券進行質押,或由擔保公司為借款人提供連帶責任保證擔保。
    (一)用現房抵押的,借款人應持《房屋所有權證》、《國有土地使用證》到房地產管理部門辦理《房屋他項權證》,交受委托銀行收押保管。
    (二)用期房(在建工程)抵押的,借款人應到房地產管理部門辦理《商品房預抵押登記表》,交受委托銀行保管。同時,售(建)房單位或擔保公司必須為借款人提供辦理所購(建)房屋產權抵押登記的階段性保證承諾,并原則上應在受委托銀行開設的保證金專戶中存入不少于受委托銀行所執行的相同標準的保證金。
    (三)采用房產抵押的,須將房產價值全額用于抵押。抵押房產的現值,須經管理中心審查備案的評估機構評估,并經管理中心審核確認,抵押值最高不得超過抵押房產現值的70%。
    用于抵押的房產坐落位置不在達州市城區或各縣(市)城區的城鎮規劃區范圍內的,借款人應當按照中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》的有關規定辦理房屋保險。抵押期間,管理中心作為抵押保險的第一受益人,保險單由受委托銀行保管。保險期內,如發生需保險公司賠付保險金的情形,則由保險公司將理賠的保險金支付給管理中心,管理中心在扣收借款人所欠住房公積金貸款本息、違約金、賠償金后,保險金余額由管理中心退還給借款人。
    (四)借款人以共有或第三人房產抵押的,須征得共有權人或第三人的同意并辦理公證,且與受委托銀行簽訂抵押合同,依法辦理房產抵押登記手續。
    (五)在設定抵押的房產抵押期間,抵押人有義務妥善保管好抵押物,無權拆毀、轉讓、變賣、饋贈、再抵押或以其它任何形式處分抵押物,并負有維修、保管、保證抵押物完好無損的責任。
    (六)借款人用有價證券質押的,有價證券的金額不得低于借款金額本息。有價證券交由受委托銀行保管,并辦理質押凍結手續,借款人不得以任何理由和借口掛失或提前支取。借款人按照借款合同還清本息后,受委托銀行將質押的有價證券解凍,退還給借款人。
    在質押期間,如有價證券兌現日期先于還款日期,可選擇以下方式處理:
    1. 到期兌現用于提前償還貸款;
    2. 轉換為定期儲蓄存單繼續用于抵押;
    3. 用管理中心和受委托銀行認可的等額債券、存款單調換到期債券、存款單。
    (七)借款人以房產作抵押或以有價證券作質押的,抵押、質押期間,管理中心依法對抵押物、質押物具有優先受償權。
    (八)由擔保公司提供貸款擔保的,擔保公司須與借款人和受委托銀行簽訂擔保合同或協議,同時有權要求借款人以住房抵押方式提供反擔保。
    第二十一條 用于住房公積金貸款抵押的房產,房屋坐落必須在達州市城區、各縣(市)城區或所轄建制鄉鎮的規劃區內,且具有合法有效的房地產所有權。
    異地購房貸款所提供擔保,其用于抵押的房產或用于質押的有價證券必須能在本市房地產登記管理部門或受委托銀行辦理抵押或質押手續。
    住房公積金貸款擔保原則上采用房產抵押擔保方式進行擔保。
     
    第五章  貸款程序
    第二十二條 借款人申請住房公積金貸款需到管理中心當面填寫《達州市住房公積金貸款申請表》,并如實提供下列資料:
    (一)借款人夫妻雙方具有法律效力的身份證件(戶口簿)、婚姻狀況證明。借款人未婚、離婚,提供婚姻登記機關出具的申請貸款時婚姻狀況證明。
    (二)借款人夫妻雙方單位出具的收入證明。借款人配偶無工作或下崗等,須提交原單位或社區出具的工作情況證明。
    (三)合法有效的購買、建造、翻建或大修自住住房的合同或協議及其相關資料:
    1. 購買商品住房、經濟適用住房的,須提供:
    (1)合法有效的購房合同;
    (2)30%以上的首付款憑據(購經濟適用住房的,須有20%以上的首付款憑據);
    (3)售房單位出具的收款證明(收款單位名稱、開戶銀行及賬號)。
    2. 購買再交易房的,根據下列不同情況提供相關資料:
    (1)未辦妥過戶手續的,應提供房地產買賣契約、30%以上的首付款憑據、售房人出具的收款人身份證明及收款賬號;
    (2)已辦妥過戶手續的,應提供房地產買賣契約、《房屋所有權證》、30%以上的首付款憑據、過戶完稅憑證、購房人出具的收款人身份證明及收款賬號。
    3. 建造、翻建、大修自住住房的,須提供:
    (1)縣(市、區)以上計劃批文;
    (2)建設管理部門批準的建設工程規劃許可證;
    (3)土地許可證;
    (4)施工建設許可證;
    (5)工程預算合同;
    (6)工程承建協議;
    (7)大修住房的還需提供房屋質量鑒定部門的鑒定報告和產權證。
    4. 異地購買商品住房的,須提供:
    (1)合法有效的購房合同;
    (2)30%以上的首付款憑據;
    (3)購房人出具的收款人身份證明及收款賬號。
    5. 異地購買再交易房的,根據下列不同情況提供相關資料:
    (1)未辦妥過戶手續的,應提供房地產買賣契約、30%以上的首付款憑據、購房人出具的收款人身份證明及收款賬號;
    (2)已辦妥過戶手續的,應提供房地產買賣契約、《房屋所有權證》、30%以上的首付款憑據、過戶完稅憑證、購房人出具的收款人身份證明及收款賬號。
    (四)抵押物或質押物清單、權屬證明,以及有處分權人同意抵押或質押的證明;合法有效的抵押物估價證明;保證人同意提供擔保的書面文件及保證人資信證明;
    (五)抵押(質押)人及共有權人具有法律效力的身份證件、戶口簿和婚姻狀況證明;
    (六)管理中心和受委托銀行要求提供的其它資料。
    以上原件(除購房合同、收入證明、擔保文書外)經管理中心審查后退回,交A4標準格式的復印件由管理中心留存。
    管理中心對材料齊備的貸款申請應予以受理。
    第二十三條 借款人將申請住房公積金貸款資料遞交管理中心后,管理中心應當在15個工作日內對借款人有關情況進行貸前調查、貸款審核,做出準予貸款或者不予貸款的決定,并通知申請人。
    第二十四條 經管理中心審核同意的貸款,由管理中心向受委托銀行出具《達州市住房公積金貸款發放通知書》。
    受委托銀行須按照管理中心確定的貸款用途、金額、期限及認可的抵(質)押物等,與借款人簽訂借款合同及相關的合同或協議。
    第二十五條 以住房抵押方式擔保的,借款人要到房屋坐落縣(市、區)的房屋產權管理部門辦理房產抵押登記手續;以有價證券質押的,借款人將有價證券交受委托銀行收押保管。
    第二十六條 受托銀行辦妥所有借款手續后,須向管理中心出具書面《劃款通知書》。管理中心復核審查同意后,應及時將貸款資金劃入委托貸款基金賬戶內。
    第二十七條 借款擔保合同生效后,受委托銀行應當按照借款合同約定的時間和金額,按下列不同方式劃轉貸款資金:
    (一)在本市境內購買商品房、經濟適用房的,受委托銀行將貸款資金以轉賬支付方式劃轉到售房單位在銀行開設的賬戶內;
    (二)在本市境內購買再交易房的,受委托銀行將貸款資金以轉賬支付方式劃轉到售房人或購房人在銀行開設的賬戶內;
    (三)建造、翻建、大修自住住房的,受委托銀行將貸款資金以轉賬支付方式劃轉到修房、建房承建方在銀行開設的賬戶內;
    (四)在異地購買自住住房的,受委托銀行將貸款資金以轉賬支付方式劃轉到購房人指定的收款人在銀行開設的賬戶內。
     
    第六章  貸款償還
    第二十八條 借款人應當按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。
    第二十九條 借款人按以下規定償還貸款本息:
    (一)貸款期限在一年以內(含一年)的,采用到期一次性歸還貸款本息方式。
         (二)貸款期限在一年以上,實行按月分期歸還貸款本息。借款人可以按照下列兩種方式之一歸還貸款本息:
    1. 等額本息還款法:即貸款期內每月以相等的額度平均償還貸款本息;   
    2. 等額本金還款法:即貸款期內每月等額償還貸款本金,貸款利息隨本金逐月遞減。
    第三十條 借款人自銀行劃款之日的次月起進入還款期,以銀行劃款之日的前一日或借款人與受委托銀行約定的固定時間為每月還款日。借款人可以在每月還款日到受委托銀行償還貸款本息或委托受委托銀行通過信用卡、儲蓄卡、存折等方式代扣。
    第三十一條 借款人需提前償還貸款本息的,應在借款期滿一年后向受委托銀行提出申請,并經管理中心同意,即可用自有資金或本人及配偶的住房公積金提前償還貸款本息。
    第三十二條 借款人提前歸還貸款本息的,應提前一個月書面通知受委托銀行,經受委托銀行確認后即為不可撤銷。
    (一)提前一次性歸還全部本息。借款人可以提前一次性歸還全部剩余貸款本金及利息,應還利息按剩余本金實際占用天數乘以與借款合同約定期限相對應的現執行利率計算。
    (二)提前歸還部分本金。按照提前歸還的部分本金實際占用天數計算并結清所還本金的應收利息,當期及以后每月應還本息額按照剩余本金、剩余期限重新計算。
    (三)提前歸還若干個月本息。提前歸還若干個月貸款本息后,仍按原月還款額歸還剩余貸款。
    第三十三條 借款人在貸款期內,應接受受委托銀行對貸款使用情況的檢查。
    第三十四條 借款人還清貸款本息后,受委托銀行應按相應擔保合同約定,將抵押物或質押物返還給抵押人或出質人,解除設定的擔保權,并及時到原登記部門辦理注銷手續,借款合同終止?!?br />  
    第七章  法律責任
    第三十五條  借款人有下列情形之一的,受委托銀行經管理中心同意有權停止支付貸款或者提前收回全部貸款,借款人承擔全部違約責任:
    (一)借款人采用欺詐手段隱瞞真實情況,提供虛假證明材料獲取住房公積金貸款的;
    (二)保證人違反保證合同或喪失承擔連帶責任能力,抵押物毀損不足以清償貸款本息,質押物明顯減少影響受委托銀行實現質押權,而借款人沒有提供符合管理中心要求的新保證或新抵押(質押)的;
    (三)不按照借款合同規定用途使用貸款的;
    (四)未經受委托銀行同意,借款人將設定抵押房產拆遷、出售、轉讓、贈與或重復抵押,或將質押物出售、轉讓、贈與或重復質押的;
    (五)借款人拒絕或阻撓受委托銀行對貸款使用情況進行監督檢查的;
    (六)其它由于借款人原因,影響借款償還或損害管理中心和受委托銀行利益的;
    (七)受委托銀行與借款人約定的其它情況。
    第三十六條 借款人將貸款挪作他用的,按中國人民銀行規定罰息水平上限計收利息。
    第三十七條 借款人未按借款合同規定償還貸款本息的,逾期部分按中國人民銀行規定罰息水平上限計收利息。
    第三十八條 借款人連續3個月或累計6個月未按時償還貸款本息的,借款人在借款合同終止前死亡、被宣告失蹤或移居國外,其合法繼承人或受遺贈人拒不承擔償還貸款本息或無力償還貸款本息的,受委托銀行有權依法處理抵押物、質押物。
    第三十九條 受委托銀行按照有關規定處理抵押房產或質押物,所獲價款按下列順序分配:
    (一)扣除處置抵押房產、質押物應繳納的稅款;
    (二)支付處置抵押房產、質押物所需費用;
    (三)歸還借款人所欠住房公積金貸款本息及支付違約金;
    (四)賠償因借款人違反合同而對管理中心和受委托銀行造成的損害;
    (五)剩余金額退還抵押人。
    當處分的抵押房產所得金額不足以支付貸款本息和違約金、賠償金時,受委托銀行有權向借款人追償不足部分。
    第四十條 房地產開發企業阻撓符合住房公積金貸款條件的繳存人申請住房公積金貸款的,記入企業不良信用記錄,并由相關行政執法部門依法追究責任單位和責任人的責任。
     
    第八章  附   則
    第四十一條 在還款期內需解除或變更借款合同的,須經借貸雙方協商同意,依法簽訂變更合同。變更合同未達成以前,原借款合同繼續有效。
    第四十二條 發生糾紛時,應協商解決;協商不成時,當事人可向有關仲裁機關申請仲裁,或者向人民法院提出訴訟。
    第四十三條 本實施細則自印發之日起施行,原《達州市住房公積金貸款管理實施細則》(達市金管委〔2008〕5號)即行廢止。

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